Наступает время, когда любой многоквартирный дом нуждается в капитальном ремонте изношенных элементов. Для поддержания дома в технически исправном состоянии недостаточно одного текущего ремонта. Необходимо своевременно выполнять работы капитального характера. Но что делать, если ваш дом стоит в долгосрочной программе, и ближайший капитальный ремонт можно ждать долгие годы? В таких случаях, может помочь формирование средств капитального ремонта на специальном счете.
Существует два способа формирования денежных средств, отчисляемых на капитальный ремонт.
Первый способ — это формирование денежных средств на счету регионального оператора, в, так называемом, «общем котле». В данном случае вы перечисляете деньги в фонд капитального ремонта. Ваш дом попадает в краткосрочную или долгосрочную программу реализации капитального ремонта. Назначается определенный вид работ и их стоимость. Через тендер определяется подрядчик.
Второй способ — это формирование денежных средств на специальном счете, который закреплен именно за вашим домом. Имея специальный счет капитального ремонта, жители вашего дома через общее собрание собственников самостоятельно определяют вид работ, предельную стоимость и подрядную организацию для их выполнения.
Формирование денежных средств капитального ремонта на спецсчете — это дополнительный источник финансирования для проведения ремонта на доме, который способен улучшить состояние вашего дома.
Для большинства многоквартирных домов второй способ наиболее предпочтителен, так как позволяет получить более тщательный контроль за своими денежными средствами. Он дает возможность индивидуально подойти к ремонту многоквартирного дома, исходя из его потребностей, и получить наиболее прозрачный расход денежных средств, так как все работы выполняются через решение общего собрания собственников.
Далее мы расскажем о том, как:
- перевести ваш дом на спецсчет,
- какие работы вы можете выполнить на эти средства,
- что необходимо для выполнения работ,
- плюсы и минусы данного способа формирования,
- каким домам не стоит переходить на спецсчет
- приведем примеры домов под нашим управлением, где успешно выполняются работы за счет этих денежных средств.
Как перевести дом на специальный счет?
Для формирования средств капитального ремонта на специальном счете Вашего дома необходимо принять решение на общем собрании собственников. В повестке дня общего собрания должны быть следующие вопросы:
- Избрание председателя и секретаря общего собрания, а так же двух членов счетной комиссии. Все члены инициативной группы должны быть собственниками помещений.
- Выбор формирования средств капитального ремонта — спецсчет.
- Утверждение размера взноса за капитальный ремонт с 1 кв метра квартиры (на 2021 год минимальный размер взноса за капитальный ремонт составляет 7 рублей 15 копеек). По необходимости можно утвердить тариф выше минимального.
- Выбрать владельца специального счета — регионального оператора. Денежные средства находятся в Фонде капитального ремонта, но закреплены конкретно за вашим домом.
- Выбор банка, в котором будут находится денежные средства, отчисляемые за капитальный ремонт.
- Выбор порядка предоставления платежных документов для собственников помещений в многоквартирном доме.
- Выбор лиц, которые уполномочены собственниками помещений взаимодействовать с региональным оператором по вопросам проведения капитального ремонта.
Кворум по данной повестке дня общего собрания должен составлять 67% положительных голосов от общей площади МКД. После оформления протокола общего собрания пакет документов передается в Фонд капитального ремонта. Перевод средств на спецсчет происходит через 1 год после принятия протокола в ФКР.
После поступления денежных средств на специальный счет МКД собственники в праве ими распоряжаться через принятые решения на общем собрании.
Процедура утверждения работ.
Выполнение необходимых работ капитального характера за счет средств спецсчета выполняется после принятия решения собственниками на общем собрании.
Повестка дня должна содержать следующие вопросы:
- Избрание председателя собрания, секретаря собрания и 2-х членов счетной комиссии.
- Принятие решения о месте хранения протокола общего собрания.
- Утверждение вида работ, принятие решения о проведении данных работ. Утверждение срока выполнения работ. Выбор спецсчета источником финансирования проведения работ капитального характера.
- Утверждение предельной стоимости выполнения работ капитального ремонта.
- Выбор подрядчика для выполнения работ указанных в п.3.
- Выбор лица, уполномоченного от лица собственников МКД на подписание договоров подряда с подрядной организацией, организацию работ, выполнения контроля проведения работ и подписи акта приемки выполненных работ.
Уполномоченным лицом может быть как 1 собственник, так и комиссия от собственников МКД.
Для принятия решения необходимо набрать 67% и более положительных голосов от общего количества голосов собственников МКД.
После проведения общего собрания собственников и оформления протокола собирается следующий пакет документов:
- Протокол общего собрания и решения общего собрания
- Реестр собственников МКД
- Уведомление о проведении ОСС
- Договор на выполнение работ
- Смета
Пакет документов передается в Фонд капитального ремонта на проверку. Проверка документов занимает до 30 дней, после чего подрядной организации перечисляется аванс в размере 30% от предельной стоимости. После выполнения работ, подписания акта приемки работ и передачи его в ФКР, подрядной организации перечисляется остаток денежных средств.
Следует учесть, что за счет средств специального счета можно выполнить далеко не все виды работ. Ниже приведены категории работ, которые относятся к работам капитального характера.
Перечень работ, выполняемых за счет средств специального счета. Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, оплачиваются следующие работы:
- Ремонт или замена внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, установка ОДПУ и оборудование узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа.
- Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации.
- Ремонт крыши.
- Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД.
- Ремонт фасада, а именно такие работы, как: ремонт наружных стен здания, утепление фасада, ремонт балконов, замена окон, замена входных дверей, ремонт межпанельных швов, ремонт входной группы МКД.
- Ремонт фундамента (также цоколя и отмостки).
Дополнительно можно использовать средства спецсчета на погашение кредитов, полученных для оплаты капремонта и выплаты процентов по ним.
Хотелось бы отметить, что на косметический ремонт подъездов средства спецсчета не выделяются, так как этот вид работ не относится к работам капитального характера.
Плюсы и минусы специального счета.
У способа формирования средств капитального ремонта на специальном счете есть как свои плюсы, так и минусы. Далее мы коротко расскажем о преимуществах и недостатках специального счета.
Плюсы специального счета:
- Собственники МКД сами распоряжаются средствами, собранными на капитальный ремонт дома. Через решение общего собрания, собственники могут самостоятельно выбрать вид необходимых работ, сроки их выполнения, выбрать подрядчика и согласовать с ним перечень работ и их предельную стоимость. Важно помнить, что, в первую очередь, нужно выполнять необходимые работы для надлежащего технического состояния МКД, а не для его эстетического вида.
- Так как, выполнить работы капитального характера за счет средств спецсчета возможно только после положительного решения общего собрания собственников, то это исключает нецелевое использование средств какими-либо лицами. Банк и Фонд капитального ремонта также проверяют операции на целевое использование.
- Собственники многоквартирных домов со специальным счетом могут принимать решение о проведении энергоэффективного капитального ремонта с привлечением финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформирования ЖКХ.
Минусы специального счета:
- По мнению органа жилищного надзора минусом является то, что вся ответственность лежит на собственниках: им придется самим выступать техническим заказчиком, определять сроки капремонта, подписывать договор с подрядчиком, заниматься проверкой и согласованием сметы, осуществлять технический надзор и строительный контроль, а так же принимать результат выполненных работ по капитальному ремонту.
Смету и договор дополнительно проверяют в Фонде капитального ремонта на соответствие расценкам и добросовестность подрядчика.
- Если по региональной программе наступает срок капитального ремонта, перенести его на более поздний срок из-за недостатка средств — нельзя. В противном случае собранные средства могут быть переведены по инициативе органов местного самоуправления на общий счёт регионального оператора.
Можно определенно сказать, что плюсы специального счета капитального ремонта достаточно весомы.
Полезная информация.
Бывают случаи, когда не выгодно формировать средства капитального ремонта на специальном счете. Далее мы немного разъясним о том, в каких случаях стоит перевести денежные средства на счет своего дома, а в каких случаях их следует оставить в «общем котле».
Следует перевести денежные средства на спецсчет в случае, если:
- На вашем доме проведены основные дорогостоящие работы, за которые вы уже выплатили всю сумму. Если Вам сделали дорогостоящую крышу или заменили лифты, то деньги спецсчета можно далее использовать на замену окон, устройство входных групп и т.д., а не ждать своей очереди по долгосрочной программе.
- Когда ваш дом находится в долгосрочной программе капитального ремонта, а на доме уже требуется срочное выполнение работ капитального характера (износ крыши и лифтового оборудования, сильное разрушение отмостки и промерзание фасада). В этом случае следует перевести деньги на спецсчет и выполнить работы ранее запланированного срока. В данном случае, удается еще и сэкономить на работах, так как, зачастую, стоимость работ по спецсчету ниже, чем стоимость таких же работ, выполненных через регионального оператора.
- На вашем доме низкая собираемость (большое количество должников по взносам на капитальный ремонт). В этом случае ваш дом не попадет в краткосрочную программу капитального ремонта и проведение работ будут постоянно откладывать.
- На вашем доме есть активный совет дома, который готов добиваться субсидирования и финансовой поддержки от государственных корпораций на проведение капитального ремонта. Например, за выполнение работ, которые повышают класс энергоэффективности дома, возможно вернуть до 80% затраченных средств.
Не следует переводить денежные средства на спецсчет в случае, если:
- Вашему дому необходим дорогостоящий ремонт. Например, у вас скатная крыша, на ремонт которой вы будете копить десятилетиями. Конечно, можно значительно повысить размер взноса на капремонт и договориться с подрядчиком на рассрочку, но, как правило, жители редко на это идут. В этом случае, стоит добиваться выполнения работ по региональной программе.
- Ваш дом включен в краткосрочную программу, и вас устраивает тот вид работ, который запланирован.
- Ваш дом с малым количеством квартир. Такие дома будут собирать крайне маленькую сумму.
Забывать про запланированные сроки капитального ремонта не стоит, так как даже имея спецсчет, собственники МКД обязаны их соблюдать по долгосрочной программе. По решению органов местного самоуправления денежные средства дома могут перевести обратно в «общий котел».
Сотрудники нашей организации готовы вас полностью проконсультировать и помочь в проведении капитального ремонта по спецсчету.